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2009年6月11日 (木)

CFP直前対策-不動産運用設計

ぜいたくい~んさんのCFP対策の続きです。「不動産運用設計」では、これも直近の過去問から問31~42をピックアップしました。おさらいしておきます(^o^)♪

  • 問31・・・クーリングオフについて。自分から「自宅とか会社とか」に来てもらうように頼んだときには適用されません。クーリングオフは「売りつけられたときに取り消しする権利」なので、自宅に来てもらうように頼んだりしてるなら「売りつけられた感」はないだろう・・・ってことです。35条の重要事項説明は、相手がプロ(宅建業者)でも省略は出来ないし、買い主に「別に聞かんでもええし」と言われても?省略不可です。37条の書面交付は「書面でも確認する」ことが大切なので、35条とダブリの内容でも省略不可です。
  • 問32・・・引き渡しの日までに建物が火事でなくなったら?売り主に過失なければ、民法上は「買い主はお金を払う」ことになっています←(有名)。なので”特約”をつけて「そんなときにはお金はいらない」っていうのを約束するのがフツーですが、民法の原則としては「危険負担は買い主」ってことを知っておく必要ありです。
  • 問33・・・多すぎる手付金は「超えた部分は手付けじゃない」ってだけ。
  • 問34・・・「住宅の品質確保の促進等に関する法律」←(10年保証のハナシ)は、当たり前ですが「新築」だけです(-_-)
  • 問35・・・川があるので、自分が1mのセットバックをしないとアカンことに注意!「角地+10%」と「防火に耐火で+10%」ってことで、建ぺい率80%で計算してます。
  • 問36・・・容積率は「比べて低い方」です。
  • 問37・・・用途のハナシは「過半数」なので、全体を「準工業地域」として考えます。防火地域&準防火地域のハナシは「厳しい方」として全体が防火地域になりますが、小さい家(2階建て木造)なら”準耐火”でOKです。
  • 問38・・・「農地法」のハナシ。市街化区域(フツーの都会)では、ある意味「農地から宅地へ」みたいなハナシはフツーなので、”届け出さえすれば許可は不要”ってことになります。なので「転用」とか「転用&権利移転」だったらこれにあたるってことです。ただ、「農地のままで権利移転」というのは、まさしく「農地法」が仕切らないといけないハナシで当然許可が必要です。(権利移転の理由が相続とか離婚とかなら許可不要なので要確認です)

こんなカンジです(^o^)試験範囲がメチャメチャ広いので、今となっては「読めばわかるハナシは必ず正解する」という練習をしたほうがええです。メチャメチャ難しいのは置いておき、「わかる」ハナシを「確実に出来る」にドンドンとシフトさせていってくださいm(_ _)m

日曜日、上手くいきますように祈ってます(^o^)♪

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