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2009年7月12日 (日)

「シマダ宅建教室」な一日

Mチャンの次は、自称構造屋さんのレッスンでした。持ち込み教材の「1問1答式」みたいな成美堂出版の問題集で、前回からの続き(民法分野)をみっちりとやっていきました。主な論点は

  • 共同抵当
  • 連帯債務(債務免除とか混同とかの場合)
  • 危険負担
  • 契約の解除
  • 贈与
  • 契約・手付
  • 担保責任

などでした。1問1答(○×式)とはいえ、結構難しいです。例えば「共同抵当」のハナシでは

「3000万円を貸してる人が、相手の不動産A・B・Cの3つに第1順位の抵当権をつけてて→その後、別の人が不動産Aに第2順位の抵当権をつけてる・・・みたいな状態のときに、A・B・C同時に競売されてお金になったとき、どうなるでしょうか(^o^)?」

って言われて、それが「全部で3000万円以上入ってきたときのハナシ」とか「とりあえず不動産Aしかお金にならなかったときのハナシ」とか、そんなカンジです。3000万円貸してた人は、第1順位なのでとりあえず3000万円を回収しますが、A・B・C全部で3000万円以上あるときには「それぞれからいくらずつの割合で3000万円にするか?」を計算しないとアカンし(Aにしか抵当権のない次の人にも影響するから)、Aだけなので3000万円に足りてない場合はとりあえず全部が最初の人の分になります。

連帯債務も難しいですが、「複数人で借金してるけど、借金そのものは1つ」ってところがポイントです。何かの理由で(複数人のうち)1人が債務免除を受けても?残りの人の分はフツーに債務が残るし→免除を受けた人の分を「みんなに恩恵があるようにするか?」それとも「その人だけのハナシとして納得するか?」は複数人のみんなで考えることです。これとは違って「混同(こんどう)」があったとき(混同=相続などのせいで「借りてる人」が「貸してる人」になってしまうケース)には、その借金自体がチャラになるってカンジで→全員が払わなくていいことになります。

危険負担のハナシでよく出てくるのが「家を売る約束をしてたのに、火事で家がなくなってしまった(-_-)」とかのケースです。このとき「売り主」と「買い主」のどちらが損をかぶるのか?というのが危険負担のハナシです。フツーの民法では「買い主負担」ということになっていて、売り主に責任がない場合には、(家は焼けたのに)買い主はお金を払わないといけません。「げっ(-_-)」と思うかもですが(笑)、「家を売ろうとしてる人」と「家を買おうとしてる人」のどちらがビンボーか?というと「売ろうとしてる人」の方がビンボーなんじゃないかと(-_-)?っていうわけで、「弱いモノの味方=民法」では、売り主の方を保護する考え方をしています。

ただ、実際には?「不動産やさんから(一般人が)家を買う」というハナシが多いので、そういう場合には「特約」をつけることで「火事で焼けたらお金はいりません」みたいなカンジで売り主が危険負担をするのがフツーです。このケースなら「フツーは買い主の方がビンボー」ってことでしょうか(笑)。

自称構造屋さんは、8月末までにこの問題集を終えて→9月になったら過去問をする予定だそうです。なるべくたくさんの質問にお答え出来るように、ワタシもがんばりますm(_ _)m

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