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2009年7月19日 (日)

借地借家法スペシャル(T_T)

自称構造屋さんのレッスンは、いつもの「1問1答○×」の続きで、民法分野の「借地借家法」をみっちりやっていきました。○×とは言え、全部で41問もあって(-_-)、いっしょにやってても?正直、死にました(T_T)

「借地借家法」については、昔の「借地法」と「借家法」とに分かれてた時代(旧法)から→今の「借地借家法」(新法)になった歴史(?)も知っておかないといけません。ワタシも「旧法→新法」になったのがいつだったか(-_-)?リアルタイムでは覚えてませんが、平成4年だったそうです。それより前からの賃貸だったら?大ざっぱに言うと、それが更新されるときにも「基本的には旧法のまま」で更新されるし、いくつかは「例外」があって

  • 建物が滅失(火事で焼けたとか)したときに→「掲示」すれば家がなくても2年間は借地権を第三者に対抗出来る・・・とか
  • 「造作買取請求権」を特約によって排除することが出来る・・・とか

これらは「旧法」の人たちでも認められることになっています。ただ、試験問題レベルになると?建物が滅失したのがいつか?「新法」になってからの滅失だったら救済されますが、滅失したときにまだ「新法」が出来てないときだったら?→当たり前ですが「そんなハナシはまだなかった」から、「掲示」による救済はなかったはず(-_-) そんなカンジです。

「造作(ぞうさ)買取請求権」は、借地借家法の中でも数少ない”大家さんの味方”な規定です。家賃を払って住んでる人が、借家の中にいろんな設備をつけて→出て行くときには時価で買い取ってください(^o^)・・・っていうのが造作買取請求権ですが、昔に比べて?「大家さんはお金持ち」とは限らないし、こんなのいちいち認めてたら大家さんも大変です。なので最初から「特約」として「買取はしません」っていうのを決めておくことが「新法」では出来るようになりました。このハナシは「旧法」からの人たちでも、「新法」が出来てからはどうするかを決めることが出来るようになっています。

借地にしても借家にしても、「地主さん」や「家主さん」の方から契約更新をお断りするには「正当事由」が必要です。正当事由があればOKなのですが、それって「ワタシ自身が必要になったから」くらいのハナシでないと、なかなかお断りは出来ません。宅建とは関係ありませんが、FP系の試験でよく出る「自用地の評価」と「貸家建付地の評価」が全然値段が違う!っていうのも「借地借家法」をベンキョーしたあとなら妙に納得いきます(^_^;)

「借地借家法」はもちろん、「借りてる人」の味方です。土地にしても家にしても、突然「出て行って!」って言われたら?「住むとこなくなるやん(-_-)」ってことになり→それはメチャメチャ可哀想(T_T)ってカンジで、いろんな「保護」が出てきます。但し、民法(借地借家法も含めて)は「弱者の味方(^o^)/」が基本姿勢ではありますが

「悪者≠弱者」

です。いくら(経済的に?)弱者でも、それが「悪者」だったら?その途端、保護されなくなります(笑)。例えば、”土地を借りてて家を建てた人”に認められてる「建物買取請求権」も、その契約終了が”債務不履行”←(地代を払わないとか)だったら?建物買取請求権も認められなくなります。試験問題だったら「契約の解除理由」にも注意しないといけません。

「事業用借地権」のハナシで、”居住用の賃貸マンション経営”は当てはまらない!という問題が出てきてました。「マンション経営も”事業”やん(-_-)」とツッコミを入れたいところですが(笑)、

「事業用借地権」には、”建物買取請求権”が認められてない!

ということから考えたらわかりやすいです。地主さんから見て、「事業用建物」なんて買い取っても使い道がない(T_T)ってか、”店舗”とかをそのまま次の人が使うとは思えないし(-_-)それが「居住用マンション」だったら?全然”使い回しOK”です(^_^)v使い回せるなら買い取ってもええけど、無理なら「買い取れ!」って言うのも気の毒なハナシです。

このあと「不動産登記法」もちょっとやりかけましたが、ここもかなり難しいです(-_-)これにくらべたら?まだ「区分所有法」はとっつきやすいかもなので、出来れば予習をしておいてくださいm(_ _)m

自称構造屋さんの予定では、8月からは「宅建業法」とのこと。ドンドン進めていきましょう(^o^)/

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