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2009年8月24日 (月)

「○×宅建」総仕上げ?

自称構造屋さんのレッスンでは、持ち込み教材の総仕上げ?宅建の1問1答○×問題の

  • 土地区画整理法
  • 不動産鑑定評価基準
  • 地価公示法

などを中心にベンキョーしていきました。土地区画整理法(仮換地とかのハナシ)では?結構考えないとアカン問題がいっぱいあって、仮換地指定について

  • 効力発生日
  • 使用収益開始日

この2つが「別に定められてる場合」については注意が必要です。メチャメチャ大ざっぱに言うと、

  • 「仮換地の指定」とは?・・・区画整理をやってる間、そのままフツーに住んでたら工事のジャマなので→一時的に”仮の場所”に引っ越してもらうこと

ってカンジです。じゃあ、それが「いつまでに引っ越すの?」というか、「いつから仮換地へ移ったらええの?」ってことが→「仮換地指定の効力発生日」です。フツーはその効力発生日には仮換地が「使える状態」でないと困るのですが、いろんな事情で

  • 元の家は出ないとアカンけど、行き先の”仮換地”の用意がまだ出来てない(^_^;)

ってこともあり得ます。そのときに「使用収益開始日」を”別に定める”ことになります。素朴な疑問として?「その間はどうすんの(-_-)?」ってカンジもしますが、それは「お金で解決」することになってます←(損失補償)。テストによく出るのは

  • 「仮換地の準備がまだ出来てなくて、”使用収益開始日”を別に定めた場合には?仮換地に住めるようになるまでは当然に?従前の土地(元の家)を使うことが出来る」のか(-_-)?

ってハナシです。もちろん×で、仮換地の「効力が発生してる」なら→従前の土地は使えない!かつ「使用収益開始日が別に定められてる」のなら→仮換地についても(その日までは)使えない!ってことです。”どちらにも住めない状態”っていうのがあり得る!ってことを知っておかなくてはいけません。

あと、細かいハナシですが「換地処分の公告」について。区画整理してるところの「従前の土地」が、もうキレイになって住める状態になったなら「換地処分の公告」が行われます。”換地=生まれ変わった土地”ってカンジのイメージですが、換地について「昔と同じように使える権利」が発生するのは「換地処分の公告があった日の翌日」からです。それと、もしも「換地を定めなかった場合(元の家には戻らないでお金で解決)」とか、「必要なくなった権利の消滅(例えば?隣の家を通らないと外に出られなかったのが解消したとか)」というハナシでは、それらの権利が消滅するのは「換地処分の公告があった日」になります。

  • 権利発生は・・・公告の翌日から
  • 権利消滅は・・・公告の日

ってカンジになります。基本書などで確認しておいてくださいm(_ _)m

「不動産鑑定」と「地価公示」は、毎年”どちらか1問”が出題されてるはずです。なのでパスしても50分の1しか影響しませんが、一応「出る」と決まってるのだからキホンは押さえておいたほうがええと思います。とにかく民法分野以外は「全問正解」を狙わないと、どんどん苦ぴくなります(^_^;)

宅建のベンキョーしてる人はみんな?今は過去問にチャレンジしても、ビックリするくらい正解率が低くて自信喪失しやすい時期だと思います。それでホントに「自信喪失」して脱落する人が「落ちる人」なわけで、ここを乗り越えれば一気に合格が見えてきます(^o^)/毎日コツコツと「自己ベスト」を更新するように繰り返し練習してくださいm(_ _)m

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