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2009年9月 6日 (日)

宅建「模擬ごっこ」H20年版

自称構造屋さんのレッスンは、今日から宅建の「模擬ごっこ」です。初回の今日は、H20年にチャレンジです。ワタシの分もコピーしてきてくれたのですが、まだワタシが解いてる最中に「出来ました(^o^)/」と言われ(笑)、模擬ごっこ自体は50分ほどで終わってしまいました(^_^;)

結果は、「49点/(50問中)」でした(笑)。もしかして、今日のために?何回も何回も練習して、答なんてほとんど覚えたわ(-_-)というくらいやってきてくれたとしても?それを差し引いても今の時期で49点は立派ですm(_ _)m 自称構造屋さんの過去問題集は確か7年分だったと思うので、まずは7年分=350問をしっかり覚えて→正解率を限りなく100%に近づけていってください。そのときに「あと何日」になってるか?で、こちらでもうすこし加えるか?とか、年度バラバラでテストするか?とか、アドバイスさせていただこうと思っています(^o^)

H20年の過去問で、自称構造屋さんの主な質問は

  • 問6・・・「連帯債務と連帯保証」の違い
  • 問26・・・譲渡所得の特別控除50万のハナシ
  • 問35・・・指定流通機構のハナシ
  • 問36・・・重要事項説明

ってカンジでした。連帯債務と連帯保証については、前者は「2人ともが”借りてる人”」で、後者は「1人が”借りてる人”で、もう一人はあくまでも保証人」ってところに注意です。両方とも”連帯”とつくからには、貸してくれてる人から連絡があったときに(片方の人しか聞いてなくても)「ワタシは聞いてません」とは言えない!ってことは共通です。ただ、借金がボツになるかどうか?では、”保証人”が免除されても?別に「ワタシは借りてないし(-_-)」ってことです(笑)。連帯保証人の”立場”が免除されるだけであって、借金そのものが消えることはありません。

譲渡所得については「長期譲渡」とか「短期譲渡」とかが出てくるはず。税金の世界では「長期」だったら→長く愛用してたものを泣く泣く(?)手放すのだから→税金は安くなるし、「短期」たったら→それって「転売」?→儲け主義?→税金は高くなる・・・っていうのが予備知識です(^_^)vでも、いざ税金を納めてもらうときには「納税者有利」という考え方があって、「特別控除50万」←(税金の世界で、”なかったこと”にしてくれる)を「短期」か「長期」か?どちらに使ったほうが有利かというと?もちろん!税金(税率)が高くなる「短期」から引き算したほうが断然有利です(^_^)vそれで、「まずは短期、残ったら長期」って解説とかに書いてあると思います。

指定流通機構とは「業者間だけの不動産情報」です。それに登録するのかどうか?は、専任媒介契約(専属も含む)だったら、お客さんが頼りにしてる業者は「ワタシだけ」だから→ワタシが必ず登録することになります。でも、一般媒介契約だったら?いろんな業者さんにお願いしてるはずなので、ワタシが登録しなくても?よその業者が登録してるはず。但し、ワタシとしては「登録したのか?してないのか?」は、ハッキリとお客さんに伝えなければいけない!ってことです。登録したら指定流通機構から「登録された旨」の書類が届くので、それをお客さんにお渡しすることになります(^_^)v

重要事項の説明について。「説明の仕方」には例外はありません。必ず「取引主任者」が「お客さん」に対して説明を行います。どちらかと言うと?「お客さん」の”範囲”について覚える必要があって、例えばそれが投資信託みたいな「受益権」を売るハナシなら、①特定投資家(プロ)に対しては”お客さん”のように説明しなくてもいいし、②フツーのお客さんでも「毎月積立」みたいにコツコツ買ってる人に毎回同じ説明をしなくてもいいし・・・ってとこらへんが要確認です。

次回も高得点目指してベンキョーしてきてくださーいm(_ _)m

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